Thanh Nguyen 
Hợp đồng thuê nhà ở Nhật thường dài hàng chục trang tiếng Nhật, và trong buổi ký người ta đọc lướt cho bạn trong 30 phút. Nhưng thực ra chỉ khoảng 10 điều khoản quyết định bạn mất hay giữ được tiền.
Bài này liệt kê đúng 10 mục đó. Đọc trước ở nhà, đánh dấu sẵn, tới buổi ký chỉ việc hỏi. Bảng chi phí tổng thể nằm ở bài thuê nhà ở Nhật toàn tập.
Nhóm tiền bạc
- 1. 賃料 và 管理費 — tiền nhà và phí quản lý. Kiểm tra hai con số tách riêng và ngày thanh toán hằng tháng. Trễ hạn nhiều lần là lý do từ chối gia hạn.
- 2. 敷金 — tiền cọc và điều kiện hoàn. Có nơi ghi rõ 敷引き — khấu trừ cố định một phần cọc dù bạn giữ nhà sạch. Có điều khoản này thì bạn sẽ không lấy lại đủ.
- 3. 更新料 — phí gia hạn. Bao nhiêu, mấy năm một lần, có gồm phí gia hạn bảo lãnh và bảo hiểm không.
- 4. 保証会社 — công ty bảo lãnh. Phí lần đầu và phí duy trì hằng năm. Đây là khoản định kỳ nhiều người quên tính.
Nhóm trả nhà
- 5. 原状回復 — phục hồi nguyên trạng. Điều khoản quan trọng nhất. Nguyên tắc chung là hao mòn tự nhiên do ở bình thường thuộc chủ nhà, hư hỏng do lỗi người thuê thuộc người thuê. Đọc kỹ xem hợp đồng có đẩy thêm hạng mục nào sang bạn không, ví dụ bắt trả tiền thay chiếu tatami hay dán lại giấy tường trong mọi trường hợp.
- 6. 解約予告期間 — thời hạn báo trả nhà. Thường một tháng, có nơi hai tháng. Báo muộn là trả thêm tiền nhà cho đủ thời hạn.
- 7. 短期解約違約金 — phạt trả nhà sớm. Một số hợp đồng phạt nếu bạn ở dưới một năm hoặc hai năm.
- 8. ハウスクリーニング費 — phí dọn vệ sinh khi trả nhà. Nhiều hợp đồng ghi cố định một khoản, trừ thẳng vào cọc bất kể bạn dọn sạch hay không.
Nhóm sinh hoạt
- 9. 禁止事項 — các điều cấm. Nuôi thú, hút thuốc trong phòng, chơi nhạc cụ, ở thêm người, cho người khác ở nhờ dài ngày, kinh doanh tại nhà. Vi phạm có thể bị phạt hoặc chấm dứt hợp đồng.
- 10. 入居人数 — số người ở. Hợp đồng ghi rõ ai được ở. Đưa thêm người vào ở mà không báo là vi phạm, kể cả vợ chồng hay người thân.
Hai loại hợp đồng khác nhau
- 普通借家契約 — hợp đồng thường. Loại phổ biến. Hết hạn thường được gia hạn, chủ nhà khó đơn phương chấm dứt.
- 定期借家契約 — hợp đồng có thời hạn cố định. Hết hạn là chấm dứt, không đương nhiên gia hạn. Muốn ở tiếp phải ký lại và chủ nhà có quyền từ chối.
Loại thứ hai thường có tiền nhà rẻ hơn, nhưng bạn phải chấp nhận rủi ro phải dọn đi đúng hạn. Hỏi rõ mình đang ký loại nào trước khi vui vì giá rẻ.
Việc phải làm trong ngày nhận nhà
- Chụp ảnh và quay video toàn bộ căn hộ trước khi chuyển đồ vào: tường, sàn, chiếu, thiết bị bếp, nhà tắm, mọi vết xước có sẵn.
- Ghi lại vào biên bản hiện trạng nếu công ty quản lý phát mẫu, và giữ một bản.
- Gửi ảnh cho công ty quản lý qua email để có dấu thời gian.
- Thử nước nóng, điều hòa, ổ khóa, mạng ngay ngày đầu và báo lỗi lập tức.
Đây là 30 phút đáng giá nhất trong cả quá trình thuê nhà. Hai năm sau, bộ ảnh này chính là bằng chứng bạn dùng để không bị trừ tiền cọc oan.
Câu hỏi thường gặp
Không hiểu tiếng Nhật thì ký hợp đồng thuê nhà thế nào?
Bạn có quyền yêu cầu được giải thích và có thời gian đọc trước. Hãy xin bản hợp đồng mang về nhà một hai ngày, dùng công cụ dịch và nhờ người biết tiếng đọc giúp. Một số công ty bất động sản có bản tiếng Anh hoặc nhân viên nói được ngoại ngữ.
Ký rồi mới thấy điều khoản bất lợi thì có hủy được không?
Sau khi ký thì rất khó, đó là lý do phải đọc trước. Nếu chưa dọn vào và mới ký, hãy liên hệ ngay công ty quản lý để thương lượng, nhưng thường bạn vẫn mất một phần chi phí ban đầu. Trường hợp có dấu hiệu hợp đồng bất công, có thể hỏi trung tâm tư vấn tiêu dùng của địa phương.
Chủ nhà có được tự ý vào phòng không?
Không, trừ trường hợp khẩn cấp như cháy nổ hoặc rò nước. Việc kiểm tra định kỳ hay sửa chữa phải báo trước và hẹn lịch với bạn. Nếu bị vào phòng không báo trước, hãy phản ánh bằng văn bản với công ty quản lý.
Có được cho bạn ở nhờ vài tháng không?
Thường là không nếu hợp đồng ghi rõ số người ở. Ở thêm người mà không báo là vi phạm và có thể dẫn tới chấm dứt hợp đồng. Nếu cần thêm người ở, hãy xin phép công ty quản lý trước và làm thủ tục bổ sung.
Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật tháng 8/2026. Nội dung hợp đồng khác nhau theo từng chủ nhà và công ty quản lý. Khi có tranh chấp, hãy liên hệ trung tâm tư vấn tiêu dùng hoặc luật sư.
